房地产信托六大新规撑起发展空间

从近日召开的“ＣＩＨＡＦ２００４中国房地产金融论坛”上获悉，新的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见阶段已经完毕。中国银监会已委托上海银监局组成专家组对征求稿后续意见进行收集和分析，预计新《办法》明年年初出台。

据介绍，新《办法》主要对以下几方面进行了修改：１、取消了信托业２００份合同的限制。２、规定募集资金必须超过５亿元。３、在发行备案制基础上增加了核准制。４、规定房地产信托资金可以用于购买土地及其前期开发。５、强调了要委托商业银行担任房地产信托资金的保管人。６、规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系。

东中西区域发展和改革研究院金融研究所研究员孙立在接受中国经济时报采访时认为，新《办法》显示出监管层以风险控制为重心的监管思路开始向促进行业发展与风险控制并重的方向转变，预示了信托公司将获得比以往更为广阔的经营空间。

首先，新《办法》取消了信托合同２００份的限制，通过扩大信托合同的总份数来实现５亿元的募集资金，将在一定程度上奠定更具证券化的中国房地产信托投资基金（ＲＥＩＴ）的雏形。这项新业务与传统的房地产产业基金的多个受益凭证有着极大的相似点。另外，专家理财的特点也符合产业基金的基本特征。但是从其募集方式和市场流通性来看，还同ＲＥＩＴ有着本质性的差别。比如，ＲＥＩＴ是通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金；ＲＥＩＴ一般以股份公司或“托拉斯”的形式出现；ＲＥＩＴ股份基本上都在各大证券交易所上市，具有更高的流动性。

其次，发行突破２００份信托业务的审批方式采取核准制，要求信托商更重视市场及项目风险。与备案制不同，这实际上提高了门槛，体现了信托监管层在给予市场更多业务空间的同时，也时刻关注着市场及项目本身的投资风险。因此，准备开展这项业务的信托商要做好市场调研、项目可行性论证、产品的开发推广和营销、信托资金管理、信息披露等工作。并在公司组织形式、信托计划金融工程的分解和组合技术、委托人的风险收益偏好等方面提出具体方案，以获得信托监管部门审批许可。

孙立指出，新《办法》将会加剧信托市场的优胜劣汰，“强者恒强”将得到政策支持。《办法》要求获取这项新业务牌照的净资产不低于人民币５亿元、过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的６０％，对中小型的信托机构亮起“红灯”。

在新《办法》中，“房地产信托资金可以用于购买土地及其前期开发”是一项重大突破，使房地产信托资金用途不在局限于“房地产开发企业的股权投资和商品房项目的中后期贷款融资”。这不仅为饱受“１２１”和“８·３１” 等一系列政策冲击的中小开发商提供了融资渠道，而且为国家土地收购储备部门提供了创新的土地储备融资方式。

此外，新《办法》关于保管人和关联交易的规定也有利于加强风险控制。虽然我国还没有出现委托银行，但是保管人的出现显示出我国信托市场越来越重视对风险的控制。关联交易的详细规定明显带有规避风险的倾向，有利于促进我国信托市场健康、有序的发展。