房地产信托快速升温　潜在风险不得不防

　　北京的王先生是一名炒房者，近期，他抛掉了手中的两套住宅，开始买入房地产信托。“这次购入的房地产信托预期年收益率6％，投资回报率比较高，而且还有知名大型国企作担保，风险也比较低。”王先生告诉记者，“我算是比较幸运的，想买房地产信托的人多得很，好多人都没买到。”
　　记者随后从北京国际信托投资有限公司（简称北国投）客服部了解到，最近的房地产信托销售状况确实比较好，多数信托计划一经推出，便被抢购一空。

　　房地产信托热起来
“我们3月底推出了住邦2000商务中心信托计划，5000万元的房地产信托项目，半天就被抢光了，很多投资者即便是提前预定了，也不能保证一定买得到产品。4月推出的另两个房地产信托项目，也仅用了一周就都卖完了。”北国投的一位工作人员告诉记者。
据记者了解，目前，房地产信托产品已经在信托产品中显示出了强劲的发展态势。推出的房地产信托项目，几乎每个都供不应求。
　　业内人士告诉记者，从已发行的房地产信托产品来看，房地产信托收益率一般都有较短的投资周期和较高的预期收益，信托期限一般在半年到两年，预期年收益率普遍在4%以上,最高的则达到了8.4%。与之相比，人民币理财产品的最高收益率不过为3%。显然，房地产信托产品的高回报率成为了其吸引投资者的诱人砝码。
　　事实上，房地产信托作为一个新兴的金融品种，在我国出现不过两三年的时间，但发展速度却惊人，截至2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。北国投客服部的一位员工向记者介绍：“在2002年房地产信托产品刚刚推出时，多数投资者对房地产信托不是很了解，还处于观望状态。而现在经过两三年的市场培育，伴随投资者对其了解的加深与可观利润的获取,投资热情比两年前踊跃得多。”
　　大有可为的融资渠道
　　２００３年６月央行出台１２１号文件，对房地产企业在房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。一时间，房地产开发企业一片“惶恐”，各地房地产企业顿感资金紧张,由于资本市场不发达，房地产行业融资渠道相对单一，60%以上的资金来源于银行。伴随国家宏观调控政策的展开，银行对房地产行业贷款从总量和资格上进行了严格的控制，迫使各个开发企业拓宽融资渠道，寻找新的资金来源,在银行贷款途径外寻求“补血”。
　　由此，房地产信托作为一种新的融资方式，很快成为了开发商的新宠。仅２００３年第二季度，全国就有３０家信托公司发行了５４个集合资金信托品种，其中房地产信托项目１６个，几乎占到信托产品总数的1/3，十分引人注目。现实情况是，房地产信托确有相对宽松的特质。据悉，按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制。
　　不可忽视的潜风险
　　尽管投资房地产信托者热情持续高涨，尽管各大房地产开发商纷纷拟订或实施本项目的信托计划，但不可回避的疑问依然摆在眼前：房地产信托的风险控制能力真的可以比之商业银行吗？对于个人投资者，购买房地产信托真的是一本万利吗？
　　对此，北京一家知名信托公司的业务人员直言，“任何投资都将面临风险，更何况信托是一种个人投资者尚未足够了解的投资方式。房地产行业本身就是个高风险行业,且不说信托公司有没有房产和物业管理的资质和经验,倘若开发商在规定的期限内无法获得后续资金或项目未获准销售，能没有风险吗？”
　　他说：“表面看，信托的收益率可能数倍于银行存款利率，并且有质押担保和企业担保，但问题仍然可能出现。象德隆旗下的金新信托公司2003年6月份违规异地发售‘乳品行业战略并购资金信托计划’，后因德隆公司资金链断裂而无法清偿投资者的8000万元本金和约定收益。”
　　另一位业内人士则认为，房地产开发的资金一直以来都是依靠银行贷款的，政府出台的一系列收紧房地产行业开发贷款的政策，显然是其已经嗅到了房地产中风险的味道。房地产信托自然将承担一部分银行转嫁的风险。而信托公司与银行相比，对于委托贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远，资本金规模、抗风险能力也存有差距。对于那些实力雄厚的开发商，根本不缺资金，相对而言，中小开发商更需要房地产信托。这些需要信托资金支持的公司当中不乏原本从银行贷不到钱的，如果连资本金都需要靠信托资金填充的项目，能没有风险吗？
　　对此，房地产信托专家、中国企业海外发展心主任孙飞博士向记者表达了自己的观点：“房地产信托行业是对房地产提供金融支持的，具体到每个房地产信托项目，还是存在一定风险的。”
　　首先,房地产项目本身的风险。如果房地产项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷等先天性的缺陷，那无论房地产信托怎么设计规避风险，风险都是无法避免的。
　　其次，房地产行业自身的风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大、利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。孙飞博士做了个假设：“倘若我们在某地做了一个房地产信托项目，不幸的是这个地区房地产泡沫严重，以至原本每平方米10000元的楼盘只能卖每平方米5000元，达不到当初协议的预期，只得启动抵押程序和担保程序，但若通过担保和抵押程序还是不能解决还款问题，那么这个房地产信托项目就是失败的。如果信托投资公司是在尽职尽责，合规合法的情况下操作房地产信托项目，这时候的风险将由投资者自己承担。”此外，还有政策风险，比如出台金融紧缩政策等等。
　　规范之路尚长
　　采访中，孙飞博士告诉记者，房地产信托产品的风险是存在的，关键问题在于怎样规避风险。现在的信托产品的抗风险能力在不断增强，信托公司往往会设置多重风险防范机制，比如说，我们给一个公司做一个亿的房地产信托计划，会让他提供两倍的优质资产作抵押，并且要求他有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，或者直接通过股权的方式投资到房地产项目里，派人参与管理。具体到每一个项目，都有几道风险防火墙，即使不能兑付，也能通过土地证抵押、股权质押、股权信托、第三方回购……将风险设置到最低。
　　孙飞同时强调说，房地产信托的健康发展，还需解决整个信托业发展的一些瓶颈制约。比如，信托产品的流动性问题。目前中国信托机构的信托产品，在流动性方面与存款和股票相比是比较差的。由于尚没有完备的法律和规范，信托产品虽在信托公司内部可以有转换的可能性，但始终未能找到变现途径，如无法质押取得贷款，当然也没有自由的市场进行流通。换句话说，信托生效后，一旦出现急需资金的情况，将无法通过正常渠道进行融资，这就要通过各种有效的制度设计来增强流动性。再比如，应该取消200份的限制。对于目前集合资金信托200份的限制，相当于提高了投资者的门槛，很多普通投资者被拒绝在门外，从而影响整个信托资金的规模，这是目前中国信托业发展的最大瓶颈。
　　孙飞告诉记者，如果顺利的话，中国银监会关于《房地产信托管理暂行办法》的修改今年上半年有可能获得通过。在这个办法当中，相信会有一个巨大的创新。