杭州工商信托将推基金化的房地产投资信托产品

  房产信托基金将浮出水面？

   杭州工商信托投资公司昨日邀集房地产、金融界精英聚会杭州西子宾馆，在其举办“中国房地产金融信托务实论坛”上，杭工信执行总裁丁建萍给业内传递了新的信息：基金化的房产信托产品有望在不久的将来付之实施。
   房地产企业一直把房地产信托基金当成是金融创新的重大期待，试图能早日通过信托基金，为自己开发物业尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。对信托公司而言，能在房地产信托产品上取得进一步的突破，也是事业发展诉求的重要目标。
作为全国知名的信托公司，杭工信一直被业界寄予厚望。“随着时机的成熟，杭工信将会推出一只属于自己的基金化的房地产投资信托产品。其操作模式会跟以往任何一只房产信托产品不同，借鉴了基金管理的经验，借鉴了国外房产信托基金的操作经验，更是结合了本地房地产、金融市场的实际情况。”丁建萍曾经如是表示。
    在中国的商务房地产市场变得越来越重要的今天，商业物业的投资潜力与价值空间很大。丁建萍昨日分析说，杭州的房地产市场经过十多年的发展，已经出现了一些新的迹象，大批物业急需长期持有的产权投资。而市场上目前的投资工具多是短期开发的融资，远远不能满足房地产商的需求。基金化的房地产投资信托产品能较好地解决这一问题。例如：对于大体量的商用物业，通过财产或财产权信托的形式进入房地产业，以信托资金整幢收购物业并长期持有，聘请专业的经营管理公司进行管理，按期收取租金支付投资者回报。通过基金化的房地产投资信托计划在资本市场上筹集资金，房地产资产原有持有人通过让渡一定时期的物业拥有权或拥有权的一部分（房地产租金的收入源）获得融资，在信托期满后仍可保持对物业的所有权和控制权。在当前房地产开发商的资金来源非常单一和有限的情况下，通过基金化的房地产投资信托运作，将会增加房地产项目的流动性。同样通过这样的支持，也会提升房产物业开发的品质。
     业内人士也评价说，基金化的房地产投资信托产品在发行上不是针对项目，而是针对整个房地产产业，基金化房地产投资信托产品有着巨大的市场前景。作为金融机构，信托公司的金融工具比较多，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划就是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的组合运用是其区别于其它金融机构的独特优势。根据不同房地产项目的特点，设计不同的信托产品，不仅可以化解政策变化给银行带来的潜在风险，而且也为信托公司开辟了一片广阔的业务空间。

     物业租赁权将成投资产品 杭州酝酿基金化房地产信托(杭州日报 朱聚强)
杭城信托业正瞄准房地产潜在的物业租金流。不久后，房地产商可以借助未来稳定的物业租金，来换取房地产项目开发时紧缺的资金。而对于众多投资者而言，这将是一个有望获取较高收益的投资渠道。
     昨天，在杭举办的中国房地产金融信托实务论坛透露信息：一项尝试从房地产商手中回购优质物业等资财的信托融资方式，已在杭州酝酿，不久即将与投资者见面。据了解，这将是国内首个以基金化方式运作的房地产信托。

物业租赁权用来换钱
    基金化房地产信托在杭城酝酿的基础，来自于杭州房地产市场经过十多年的发展后大批物业的建成，急需长期持有的产权投资。目前，市场上的投资工具大多是短期开发的融资产品，其融资额度与房地产商资金需求相比缺口较大。
   “基金化的房地产投资信托产品能较好地解决这一问题。”杭州工商信托执行总经理丁建萍说，“此类信托基金的出现，既为开发商融资，又避免了现阶段住宅项目销售的不确定性及其在建工程的风险。”
     据透露，房地产信托基金已进入信托计划组织架构阶段，主要针对大体量的商用物业，通过财产或财产权信托的形式进入房地产业。通过基金化的房地产投资信托计划在资本市场上筹集资金，房地产资产原持有人通过让渡一定时期的物业拥有权或拥有权的一部分（房地产租金的收入源）获得融资，信托期满后仍可保持对物业的所有权和控制权。信托公司则将以信托资金整幢收购物业并长期持有，聘请专业的经营管理公司进行管理，按期收取租金支付投资者的回报。

信托创新可绕开风险
      宏观调控之下，单纯与房地产商进行项目开发融资，所隐藏的市场风险，已引起了信托行业的关注。信托公司着眼于房地产物业资产的回购，可间接地绕开房地产市场所面临的市场风险。
“有不少杭州房地产商找上门谈合作。”杭州一家信托公司的从业人士说，“现在信托公司变得理智了，知道哪些项目不能接，为求稳妥，哪些项目需要采取创新的方式进行操作。”
      据了解，2003年6月央行121号文件出台后，对房地产企业在房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。房地产企业顿感资金紧张，想在银行贷款途径外寻求“补血”，这样就为信托进入房地产融资提供了空间。
       事实上，房地产信托融资深受开发商欢迎，还有其相对宽松的政策空间。据介绍，杭州房地产企业的资金来源主要由三部分组成：银行贷款、自筹资金和销售回款。通常自筹资金只占项目的较少部分，更多的需要借助银行或其他融资渠道筹集资金。按照央行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而通过信托公司融资的限制则相对宽松。