北京出现“物业革命” 信托机制解决技术难题

    北京出现首例“物业革命”
物业与业主的矛盾早已成为不争的事实，据我国消费者协会的调查显示，73%的业主对物业公司不满意。为解决这些问题，北京一房地产公司昨高调召开新闻发布会，宣布正式启动“物业革命”试点。
业主为物业公司股东
该房地产公司总裁李建国告诉早报记者，这次将就旗下的Na－ga上院项目进行“物业革命”试点，主要包括3方面的内容，分别是“物业公司股权配送业主”、“房屋售后服务”和“业主公约”。
    李建国表示，在Naga上院项目中，开发商前期将出资200万元成立物业管理公司，在项目出售的同时将物业公司以股权的形式配送给小区99户业主，让业主自己做物业公司的老板。然后通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是物业公司的股东。
    物业公司的股权跟业主的商品房权捆绑，不能随意出售或转让。物业公司的股权将按照业主购买商品房数额的比例进行分配，每年由作为股东的业主成立董事会，领导物业公司发展。同时财务透明公开，业主具有监督物业公司的权利。
李建国表示，进行“物业革命”试点的目的是化解未来自己小区业主和物业公司的矛盾，让业主变成物业公司的股东，日后真正行使股东的权利，以期通过此项举措使业主和物业的关系更加融洽。
信托机制解决技术难题
按照目前公司法的规定，有限责任公司的股东人数至少不少于2人，不超过50人，Naga上院如果想成立物业公司并将顾全分配给99户业主，首先与公司法中对股东人数的要求不符；其次，按照开发商的意愿，房屋产权和物业公司股权要捆绑不能随意出售或转让，但在实际的操作过程中，一旦顾全在工商局备案并以“股权转让凭证”的方式转让给业主，即使签订合约约定也无法阻碍业主违约转让股权，这很可能造成这条约定的推广无效。
面对记者的疑问，北京仁和律师事务所律师孟宪生表示，“物业公司股权分配方案”虽然存在技术难题，但可以通过建立信托财产管理机制解决。据他介绍，依据信托法的规定，在Naga上院这个项目，可以设计顾全信托的方式，由天恒拓展房地产公司出资200万元作为信托资金，委托几个自然人作为受托人，以将来所有的业主作为受益人，继而注册公司，建立彼此的信托关系。另外，孟认为，关于房屋产权和物业公司股权捆绑问题也可因为建立信托财产管理体制得到有效解决。
市场接受程度是关键
中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员舒可心对记者说：“虽然企业可以通过借势信托的方式解决物业公司股东人数、房屋产权和物业公司股权分离等方面的技术问题，最重要的问题是未来市场的接受程度。”他还提醒,未来单个业主与物业公司发生纠纷，单个业主的利益与物业公司集体的利益发生纠纷的现象仍将存在。”