深国投与海外基金联姻背后的“沃尔玛”效应

     “嘉德、大摩、西蒙相继下单，与深国投合作，意在探路内地物业海外上市。”就在众人感叹着深国投能在此领域领先一大步的同时，却多数人迷惑于它究竟优势何在，而两者联姻背后的“沃尔玛”效应，更是鲜为人知。

信用过渡

任何寻找深国投与海外基金联姻秘密的尝试，都不可能回避黄俊康，一个在国内商业地产中深藏幕后却活跃其中的男人。
尽管黄不愿意过多谈及自己在深国投与海外基金合作中所起的作用，但其在与嘉德、大摩、西蒙等基金合作中的活跃程度，也确实是推进深国投与以上机构合作完成的重要因素。
7月8日，新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司也与深国投商用置业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，将投资33.73亿元用于其在国内15家大商场65％的股份。
7月25日，摩根士丹利房地产基金MSRE F携手美国西蒙房地产集团有限公司（SimonPropertyGroup），与深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。按协议，西蒙集团与大摩各持有合资企业32.5％的所有权，深国投商用置业持有35％。
究竟深国投魅力在什么地方？“与其说海外基金对深国投充满信任，不如说是那些基金信任沃尔玛。”
熟悉这些商业项目的人都知道，所有合作项目都有沃尔玛的参与，而海外基金之所以前所未有地对国内项目放心，看中的可能是全球最大零售商的信用累积。
深国投商置是深圳国际信托投资有限公司为配合沃尔玛在中国的快速发展，专门设立的一家商业地产开发公司，而这一关系也成为深国投备受基金青睐的关键原因。而黄俊康本人不仅身为深国投董事，更参与沃尔玛在整个华东区域的选址，再加上在香港积累下的海外基金资源，整合资源也就成了顺其自然。
由合作方而来的信用过渡，也成就了国内商业地产项目获得“海外援助”的一条捷径。

透明规则

这种信用过渡的效用究竟有多大？
事实上，在国内绝大多数商业开发项目都还在等米下锅的时候，深国投与海外基金的合作已经在全国遍地开花，在黄俊康的计划表中，这些大的投资机构甚至会参与到二线城市的一些项目中。这在很多人看来，根本就难以想象。
黄目前操作的项目莱蒙都会位处常州，这个在长三角根本无法与上海相提并论，且还远不及杭州、苏州的城市，对于很多海外投资者而言根本就够得上一无所知。然而，它在进行融资的时候却得到了海外基金强势注入。
“到目前为止，莱蒙都会还未向国内银行申请任何资金支持，当然我们也不会因为国内金融政策的变化而影响项目建设开发进程。”
黄俊康表示，在这个项目中，与之合作的国外房地产投资基金除了西蒙集团外，还包括了英国三大房地产上市公司之一的斯卡伯地产、美国国泰房地产基金等。
除了良好的信用过渡外，黄认为企业自身的信用度也非常关键。一些内地地产开发商多以出售为主要营销模式来做商业，当然也有了解商业地产的，但苦于资本运营与经营能力的缺少，不得不以追求短期利益的运作模式来运作项目，也就决定了失败的结局。
“在香港，诚信的企业是会有口碑的，不要小看这种口碑的力量，深国投商用置业有限公司与凯德置地、西蒙集团、摩根士丹利进行的合作，为企业的发展建立了更高的平台，这些都离不开合作的真诚和务实。”
另外从长远发展的角度看，企业的经营状况必须透明。国内个别企业一年完成十几亿的销售额，可一年的企业所得税才交几百万，这样的财务状况国际投资机构是看不懂的也很难下投资的决心。“可以说没有透明就没有信用，而没有信用，你的盘子再大，人家也不会找你。”

“今年没有REITs”

尽管外界传言纷纷，但黄俊康坚持认为，今年在国内有企业做成REITs的可能很小。
“REITs也是趋利的，有信用没有好的项目，REITs也不会认同你，他们也有一套打分制度，你的项目是不是能引入REITs，归根结底还是要项目好。”
黄认为，由于国内金融市场的政策情况，现在国外的REITs在进入国内的时候，上市公司会有一定优势的，其它的企业具备这三个条件则需要有一个调整期。因此，国内的商业地产商需要成功的发行REITS，引入一些具有国际背景的合作伙伴，才能大大提高成功几率。
“有国际运营经验的企业，他可以把项目打包，在一些比较容易发行REITs的地区去做这项工作，比如香港、新加坡等。”
黄的观点也被另一些业内机构所认同。世邦魏理仕有分析人士认为，中国主要城市中土地和劳动力成本提高迫使跨国公司将厂房迁至二级或三级城市，这意味着工业领域投资将更趋向于内陆。
另外，根据中国入世协议，中国政府取消了商业领域中外资公司股权、开店位置和开店数量的限制。与此同时，市场地位已经巩固的著名商企，如家乐福等已开始向二级城市扩张，这些都促使更多的外资会走向二三级市场，海外基金也会因此转变趋步而来，而REITs上市也将成为国内商业地产的必然方向。