首个夹层融资信托产品本周面世 地产融资新出路?

　　今年9月1日，银监会向各地银监局下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文)。212号文对信托贷款设了三道门槛：项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35%。因此，房地产信托贷款实质上从房地产金融中退出，引起业界的广泛关注。而按现行法规规定，在取得四证之前房地产项目的银行贷款已被禁止，因此房地产金融的走向成了金融界和房地产界共同关注的话题，房地产融资方式的创新也成为各方探索的焦点。此前REITS曾被一度呼吁，甚至有人认为是房地产融资的救命稻草。在11月初举办的2005中国地产金融年会上，央行副行长吴晓灵公开表示，用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金（REITs）才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。但业内也有人指出，国内要推出真正意义上的REITs，难度还是比较大的，“国内现有的信托主要是用于过桥筹款，212文件以后无疑难度增加了，因此在未来9个月内，我国还一直会保持基金短缺的状态。”

 　　而同样在2005中国地产金融年会上，全国工商联房地产商会副会长、联华国际信托有限公司总裁李晓东首次在国内提出当前房地产融资要走“夹层融资”这条新路，引起业界关注，关于夹层融资的讨论由此展开。

 　　本周内，联华国际信托投资有限公司理财品牌产品——联信·宝利七号将正式推出，该金融产品采用优先股方式介入房地产项目，同时，为了改善信托产品的流动性，联华信托将在国内首次引入做市商办法。

 　　据介绍，“夹层”的概念源自华尔街，原指介于投资级债券与垃圾债券之间的债券等级，后逐渐演变到公司财务用语，指介于股权与债权之间的投资形式，在风险与收益方面都比单纯的股债投资要中性一些。在实践操作中，表现为股权通常为优先股，而表现于债权，通常为次级债或可转债。其实，在美国也遇到国内同样的问题，近年来房地产商的银行抵押贷款渠道也逐步变窄，房地产夹层融资于是在该国蓬勃发展。作为股本与债务之间的缓冲，夹层融资使得资金效率得以提高。在优化融资结构时，美国的房地产企业普遍采用夹层融资方式。

 　　李晓东说，“夹层融资对对房地产开发商来说有一个非常大的优势，第一、资金回报的要求比较适中，第二、要求比较低，不要求四证齐全，第三个、资金的使用效率比较高，股权进去后还可以向银行申请贷款，第四、对控制权的要求会相对的低一些，不会参与得那么深。夹层投资比债权要求高一点，个人是无法参与的，所以说机构投资者是夹层投资的主体。而在国内，目前比较适合的机构投资者就是信托。”

 　　其实，去年，联华信托就意识到现有的房地产信托的一些局限性，研发出一系列个冠名为联信·宝利中国优质房地产信托投资计划的新产品，这个产品在同一品牌下连续发行。以前的房地产信托产品都是先有项目再募集资金，而联信宝利是先发行产品替投资者理财，再把资金匹配到项目上去，按基金的模式滚动来做。

 　　此外，据介绍，本次产品的预期年收益率最高可达7.39%，在此高收益下产品首次做了改善信托产品流动性的安排，借鉴国外期货市场运用成熟的做市商办法，联华信托公司或其指定机构承诺提供不低于3000万元的资金，在信托计划满一年后，如部分客户急需现金，按照事先约定的溢价率无条件受让拟转让的信托受益权。