房地产信托：进半步退一步？

【内容提要】导语：国务院“121号文件”颁布之后，很多房地产企业将融资的目光投向了信托，但现在房地产企业要想通过信托融资甚至比从银行获得贷款还要困难。面对此情此景，新的通过信托融资的创新又开始了。导语：国务院“121号文件”颁布之后，很多房地产企业将融资的目光投向了信托，但现在房地产企业要想通过信托融资甚至比从银行获得贷款还要困难。面对此情此景，新的通过信托融资的创新又开始了。房地产信托：进半步退一步？文/本刊记者 刘亮让青岛安嘉房地产开发公司财务总监仵苍峰颇感烦恼的是，11月5日、6日连续两天，在北京，参加“2005中国房地产金融年会”，与会专家、学者和业内人士所介绍的融资方式离青岛安嘉都有点“远”。海外房地产基金寻找的是大的房地产企业和资质好的项目，而国内的的各种债权融资的条件正在变的越来越苛刻。青岛安嘉房地产开发公司隶属于山东鲁能置业集团，在青岛属于一家中型房地产企业，以前的融资方式主要是银行贷款，前年国务院“121号文件”颁布之后，限制房地产企业使用银行资金，青岛安嘉也开始积极采用信托的方式为自己的房地产项目融资。然而国庆节前夕，银监会颁发了一份被称为“212号文件”的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文件) ，这份文件规定了发行房地产信托的最新条件，即发行房地产信托的项目自有资金必须超过35％、四证齐全、二级以上开发资质，三个条件同时具备才能融资。“事实上，具备这四个条件之后，要想获得银行的贷款也并非难事。”仵苍峰坦言，“银行也需要利润，条件具备的房地产项目银行也不会放弃挣钱的机会，关键的问题在于很多房地产企业往往是在“四证”，即土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证都还不全的情况下，就必须对项目开展融资。”信托渠道受阻现任顺驰（中国）不动产网络集团董事长和融创集团董事长的孙宏斌在 “2005中国房地产金融年会”的演讲中几乎有一段自相矛盾的说法，一开始他说顺驰缺钱，其后他又表示顺驰不缺钱。随后他解释，自己真实的意思是，顺驰不缺钱，但顺驰的房地产项目也需要融资。的确，对于大型的房地产开发公司而言，虽然他们有很多的项目需要融资，但融资并不困难，一方面有跃跃欲试的海外房地产基金的青睐，另一方面也在于国内各大商业银行其实已经放开了对资质好、实力雄厚、抗风险能力强的房地产开发商提供信贷的口子。中国工商银行日前就下发了《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》，重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘。而其他商业银行也有类似“抓大”的行为。大型房地产企业在项目融资方面的议价能力正在增强。然而融资手段单一的中小房地产企业而言，日子却并不好过。虽然212号文件是一项针对信托风险的文件，但引起了一些中小房地产企业的不满。据重庆国际信托投资有限公司首席经济学家、信托专家孙飞介绍，自2003年初，房地产信托走进地产商的视线。其融资形式的多样化和灵活性迅速成为开发商融资的一个重要渠道，特别是在2003年6月央行“121号文件”之后，房地产信托融资有较大幅度的增长。经公开披露的数据显示，截至到2005年第三季度末，房地产信托融资总额达到了353.76亿元。此前有媒体报道称，之所以出台212号文件，主要是源于今年5月底，银监会在全国范围内开展对信托行业的交叉检查，这次严查的重点就是信托公司关联交易和挪用信托财产。而此次检查使得个别信托项目的风险开始暴露，检查发现，部分未到期的信托计划存在清偿风险。检查发现，今年1～8月，公开发行的集合类信托计划中，有70亿元投向房地产市场，而其中，已经出现部分信托项目到期未能按时清算。此外，此次检查中还发现，部分地方通过开展财产权信托受益权转让等形式变相违规筹集资金。银监会担心房地产行业的金融风险向社会扩散。一位房地产业内人士告诉《资本市场》记者，位于北京通州区的某房地产企业，2003年、2004年连续发行了两期房地产信托，其公司高层曾到一些论坛上推广自己的融资经验，但由于该公司的房地产项目销售回款不理想，再加上信托计划要求的还款期一般比较短，没有能按时归还第一期信托资金，引起投资者的不满。事实上，房地产信托的无序增加只会增加投资者对于投资信托计划的戒心。孙飞也表示，“121”和“212”这两个绕口令般的数字，对房地产融资来说却事关重大，如果说前一个文件如当头棒喝，后一个文件则无异于釜底抽薪了。

      121文件对商业银行的房地产金融风险进行了控制，212号文件对信托公司聚合资金风险进行控制。从“121”到“212”突出了国家进行宏观调控，把金融业防范风险放在第一位。REITS仍难企及去年底银监会出台了《房地产信托管理暂行办法（征求意见稿）》，因为中有相关规定，房地产信托资金的募集有可能突破200份的限制，进而扩大融资的规模，让不少房地产业内人士感到鼓舞，但迎来的却是房地产信托门槛的提高，因此很多人又悲观的认为《房地产信托管理暂行办法》今年不可能出台。中国人民银行副行长吴晓灵女士日前在“2005中国房地产金融年会”上表示，近年来，房地产信托计划走俏，但在其发展过程中最大的问题是贷款类信托计划过多，很少有房地产投资信托，即投资于已建成的物业，靠租金获取回报的信托太少。房地产开发商在满足不了银行贷款条件时转而使用贷款信托，让信托投资人承担了过大的风险。吴晓灵表示，当前，公开发行房地产投资信托基金是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式，央行将力挺房地产投资信托基金。就在此前，商务部也明确提出要研究开放REITs上市的通道。银监会法规部副主任李伏安也曾表示，对于境外房地产投资信托基金（REITS）投资中国物业或国内房地产开发商打包物业做房地产投资信托基金到其他地方上市，银监会不会干涉。这使得国内出现了从去年至今出现了一股REITS热潮，包括华银控股、深国投等企业纷纷策划推出自己的REITS，去海外上市。联华信托也推出了联信·宝利中国优质房地产投资集合信托计划，通过受益人大会等机制实现项目投资决策，投资不指定房地产项目，其特点具备房地产投资基金的雏形，被称为“准” 房地产投资信托基金。但由于缺乏相应的立法，中国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品，加之流动性差、税收等原因，此类信托目前尚不具备大规模募集推行的条件。除了联信·宝利中国优质房地产投资集合信托计划和金信双龙房地产信托计划之外，北京、上海银监局也并未批准过其他类似信托计划。更为重要的是，此类信托计划也都更倾向于商业物业，倾向于投资风险小的优质项目，对那些真正缺钱的中小房地产企业而言仍然是可望而不可及。联合信托计划知易行难？在“2005中国房地产金融年会”上，北京国际投资公司董事长王晓龙透露，他们正在联合五家地产商，牵头做一个叫“联合信托计划”的项目，这个信托计划采取总信托和子信托的方式。计划募集资金总体规模将达到5～10个亿，募集的资金将用于三个方面，一是为一级土地整理提供金融支持；二是针对房地产开发的整个过程，对于不同阶段的资金需求给予支持；第三是大规模收购收租地产，包括可出租的写字楼、别墅、酒店等物业。事实上，这个“联合信托计划”基本上是按照房地产投资信托基金的方式来设计的。这一信托计划将建立受托人大会，一个信托到期时，只要经受托人大会同意，可以继续这种信托计划。该计划将信托期限也设计成了3＋2的模式，可以做到5年，甚至更长的时间。王晓龙介绍，为了避免信托管理者的道德风险，这个信托计划引入商业银行来管理信托资金，还请保险公司来进行违约保障。同时由于投资的领域有三个方面，投资领域的多元化也使其区别于单一信托，避免了将信托风险集中于某一个项目，这加强了信托的信任度和可获利的空间。具有创新性的一面是，为了保证的信托资金的流动性，该计划将引入网上交易，加大和托管银行的合作，使信托产品增加流动性，解决目前信托产品不能流动的问题。杭州工商信托的一位工作人员评价，目前国内有多家信托公司正在研究这种联合信托的方式，但都处于设计申报阶段。难点则在于如何通过监管机构和批准，避开相关法律的制约，还有一点就是对信托的风险和收益进行合理的设计，争取投资人的投资。可以看出，这种方式的信托对房地产开发商而言无疑是有吸引力的，其具有足够的灵活性，可以让房地产开发商在房地产开发的各个阶段获得“过桥贷款”。信托专家孙飞则表示，这个信托计划募集资金总体规模不过5～10个亿，对大的房地产开发项目并没有吸引力，无疑是应中小房地产开发商的要求设计的，但使用这些信托资金的房地产开发项目无疑也需要符合“212号文件的规定”。在金融监管和金融创新之间其实是一种博弈的关系，“联合信托计划”的关键在于它提供了一种通过房地产信托融资的创新方式。链接：富力信然亭项目蹊跷停工（有图片）富力信然亭项目位于北京市南城宣武区，由富力地产集团投资兴建，以商务办公建筑为主体，包含住宅的大型综合业态建筑群，规划建筑面积25万平方米。该项目在已经开工并开掘了地基之后，于今年十一前后忽然停止了施工。11月上旬记者在施工工地看到施工现场已经挖掘出了巨大的大坑，塔吊等大型施工机械也已经架设好了，但现场却没有施工人员。据售楼处一位姓白的小姐介绍，该项目的商用地产部分计划于2006年11月完工，住宅部分则计划于明年10月完工，目前该项目中包含的三栋6层板楼已经销售完毕，商业地产对酒店、大型超市的招商进展也非常顺利。项目停工的原因是由于原来项目计划完工时交付的毛（胚）房，后来计划改为精装修，原来的施工队无法完成精装修的要求，目前正在调换施工单位，所以项目全面停工了。针对这一停工解释，《资本市场》记者咨询了北京多家房地产企业的工作人员，一家房地产企业的工作人员告诉记者，存在这种情况，但非常少见；而另一家房地产企业的工作人员则告诉记者，富力的这种解释方法是站不住脚的，因为现在做大型项目的施工单位，都具备相关资质，施工能力差距不大，即便是其真的无法做最后阶段的精装修，也可以分包给别的施工单位来完成。记者在采访中还了解到，目前房地产项目施工的行规是，在地基阶段的施工资金基本上由施工单位垫付，当施工达到正负零的阶段之后，则按照施工进度，由拥有项目的房地产公司向施工单位支付施工所需70%的资金。由于信然亭项目并未达到正负零的阶段，因此应该也不存在因为拖欠工程款而停工的可能。据了解，富力集团总部在广州，其旗下的广州富力地产股份有限公司注册资金达5.5 亿元人民币，拥有由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书，并且在北京、天津等地设有分公司。富力地产今年7月14日在香港联交所H股正式挂牌上市(香港联交所上市编号2777)。富力地产H股每股以接近招股区间下限的10.80港元定价，最终集资额为19.90亿港元，成为在香港市场融资额最大的内地民营企业。而富力地产的老板张力在今年11月发布的福布斯2005中国富豪排行榜中排名第11位，拥有个人资产达65.93亿人民币。长城证券金融研究所的一位不愿透露姓名的研究人员在分析了富力地产的基本面情况之后认为，富力地产不存在由于资金断裂而导致项目停工的可能，但这并不能排除富力信然亭项目遇到了资金危机，因为房地产都实行项目制，是项目单独融资的。但很明显，即便是其真的资金出现了问题，它也可以很轻松的获得富力地产公司的资金支持。北京富力房地产公司公关部的周超断然否认了富力信然亭项目是由于资金存在问题而停工的传闻，并表示公司上半年的存利润就高达6.45亿人民币，又通过在香港上市获得了大量资金，不可能资金存在问题。停工是由于施工原因导致的，但工程进度仍然在公司的掌控之中，可以保证按期完工。

    截止记者发稿时，富力信然亭项目已经部分开工。