REITs系列专题-国内REITs的探索发展(一)
REITs是房地产行业特有的融资产品，它的推出对拓宽企业融资渠道，促进房地产业从开发向经营服务等领域延伸，丰富投资品种，推动金融市场发展等都有重要意义。2008年12月，国务院明确提出要开展REITs试点，拓宽房地产企业融资渠道。但REITs的发展在我国仍面临着许多障碍，受制于尚无相关法律规定、又无税收优惠政策、信托登记制度及交易流通平台的缺乏，标准意义上的REITs一直难以推出。
一直以来信托公司在私募市场做过很多有益的探索，发行的类似于抵押债务融资或者是股权投资分享租金收益的信托产品。从形式上看，这些探索式的信托产品都属于私募产品，固定期限且期限较短。由于每份信托计划合同数不超过200份，因此信托投资公司只有通过提高每份合同的资金数额来实现更大的募集资金规模，准入门槛依然过高，只有少数有能力的自然人和机构才能进入。信托凭证是一文合同而不是等值的受益凭证，若转让只能在规定的平台上转让，不能在公开的市场上进行流通。因此，这些信托产品仍算不上真正意义上的REITs。
近期，中信证券推出了极其类似REITs的“中信启航专项资产管理计划”，被很多人认为是国内首个交易所场内房地产投资基金产品（REITs），但事实上若该计划在到期前实现上市流通退出，便会成为国际标准意义上的REITs。无论如何，“中信启航”是我国REITs发展中的重要探索，为国内REITs发展提供了很好的案例。但各种政策障碍尚未得到实质性解决，未来的发展还需信托公司、基金公司、房地产公司等克服障碍实现相应的转变。
相关数据显示，2013年国内一线城市写字楼、商铺、购物中心的租金回报率在5%以上，部分业态达到7%-8%。因此可以选择：一线城市核心区域的写字楼、核心区域成熟商圈的购物中心、商务酒店、停车场设施等等作为REITs的基础资产。另一方面，根据全国保障性住房建设规划，巨大的财政投入可能导致各地政府完成规划的能力有限，因此利用REITs方式引入民间资本参与保障房的建设也是政府的考虑之一。特别是中信启航产品在深交所挂牌后，深交所也表示将在总结产品运作经验、做好风险控制与投资者适当性管理的基础上，积极探索运用REITs为保障性住房建设服务，继续准备推出面向公众投资者的REITs产品。
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