REITs系列专题-国内REITs的探索发展（二）
REITs是房地产行业特有的融资产品，它的推出对拓宽企业融资渠道，促进房地产业从开发向经营服务等领域延伸，丰富投资品种，推动金融市场发展等都有重要意义。2008年12月，国务院办公厅先后发布金融促进经济发展和关于促进房地产市场健康发展的126号和131号文件，明确提出要开展REITs试点，拓宽房地产企业融资渠道。但REITs的发展在我国仍面临着许多障碍，一直以来信托公司在私募市场做过很多有益的探索，但受制于交易流通及税收法律等因素，标准意义上的REITs一直难以推出。近期，中信证券推出了极其类似REITs的“中信启航专项资产管理计划”，被很多人认为是国内首个交易所场内房地产投资基金产品（REITs），但事实上若该计划在到期前实现上市流通退出，便会成为国际标准意义上的REITs。无论如何，“中信启航”是我国REITs发展中的重要探索，为国内REITs发展提供了很好的案例。但各种政策障碍尚未得到实质性解决，未来的发展还需信托公司、基金公司、房地产公司等克服障碍实现相应的转变。
一、我国REITs发展存在的障碍
2008年底，国务院明确提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点，但迟迟未有实质性进展。国内推行REITs还存在着许多方面的障碍和限制, 包括国内的相关法律因素、产权因素、市场环境和风险、专业人才缺失、委托代理风险等等。REITs在具体发行、交易和监管方面的制度设计还需要完善。
1、法律环境
着眼我国内地实际情况, 目前还缺乏REITs发展的法制环境, 不但专门的产业基金法没出台, 而且已经出台的《证券法》、《公司法》、《合同法》、《信托法》等相关法律法规也亟待完善。因而, REITs能否在我国内地落地和快速发展与其法律环境的完善息息相关, 特别是税法的完善。REITs在成熟的海外市场都享受免税或减税的政策, 这对REITs的成功发行及迅速发展都有极其明显的促进作用。
（1）专项法规及监管
在房地产投资信托方面，目前可以适用的法律主要有《信托法》、《证券法》、《信托投资公司管理暂行办法》等, 尽管相关法律已经对目前地产信托业务中的很多问题作了明细规范, 并有不少突破, 但是对建立REITs相当重要的部分细则的规范并不恰当, 还很难适应我国REITs发展的需要。
如根据我国《信托投资公司管理暂行办法》的规定, 信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）, 每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。对于动辄上亿、甚至几十亿的房地产开发而言, 有了份额的限制, 单笔金额便很大, 给融资造成困难, 这无疑提高了中小投资者投资REITs的门槛。《信托法》里面有一个关于信托投资融资规模的限制，信托投资基金无法真正去发行；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要取消。
再如, 在我国的《证券法》中, 指明了我国证券法的适用范围包括股票、公司债券和国务院认定的其他有价证券, 并没有考虑REITs类产品。因此如果按照现行的证券法规定, REITs类产品无论在法律定位、公开发行和公开交易等方面都受到诸多限制。
另外, 我国目前仅出台了《证券投资基金法》用以规范证券投资基金的运作，却没有专门的产业投资基金法律。因此, REITs作为产业投资基金一种, 还没有专门的法律依据, 其募集、经营管理、风险监督等问题尚无法律规范, 这就给其发行、运作和监管带来了困难, 从而制约了其发展。
相关的监管制度规定是REITs 经营稳健的保障。REITS由于其运作流程设计比较复杂，本身不可以直接经营管理所属的资产，要委托专门的管理机构管理，具有双重代理关系，这样进一步加大了信息不对称的程度，而且由于REITs 的投资领域被要求限制在房地产及相关领域，其透明度远不如证券市场，其价值的确定、财务状况等难以被真正的了解。这些都对监管提出了更高的要求，需要进一步的完善现有的法律监管体系，以保证REITs 的健康运行。
从立法成本的节约、REITs 在中国的发展经历、客观上REITs 跨越多个部门法来看，应该借鉴香港资本市场相关立法，为房地产投资信托制定专项法，确定信托投资主体发起人、受托人、托管人等相关主体之间的权利义务，对于本国或地区REITs 所采取的组织形式、产品的交易结构、投资管理资产的方式和范围、负债比率交易流通安排与信息披露等进行详细规定。
（2）税法制定
在税法制定方面, 我国现行的税法尚未认定REITs的主体资格, 更没有针对房地产信托投资基金的相关税收优惠政策。首先，目前国内房地产税种较多, 在REITs采取直接收购物业的方式设立的过程中，各参与主题需要交纳的税费包括契税、房产税、印花税、土地增值税、营业税、所得税等，存续期间要交纳5.5%的营业税、城市维护建设费、房产税（商业地产的房产税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%）、印花税、25%的所得税等，税收负担较重；其次，REITs出售物业环节中因非交易性过户而导致重复纳税，大大加重了REITs交易双方的税收负担。REITs的期限一般较长，卖出和买入物业可能不止一次，这样就会发生多次重复征税的问题；最后，收入分红后还要交纳个人所得税，这在无形中提高了可供选择的物业资产门槛，使得REITs产品的净回报率很难达到投资者要求，使其吸引力下降。因此推动REITs的发展应考虑在税收政策方面建立合理的税收安排，适当赋予REITs和投资者税收优惠。
2、登记制度
物业资产所有权的转让是运作的核心环节。尽管2001年出台的《信托法》第10条明确规定“设立信托, 对于信托财产, 有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的, 应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的, 应当补办登记手续，不补办的该信托不产生效力。”但由于一直缺乏明确解释和操作指引, 有关财产登记部门往往会以没有相关登记规则为由拒绝办理财产信托登记手续。信托公司不得不以过户登记或质押、抵押登记等替代性登记措施并辅之以公证来代替信托登记。如果不尽快完善相关的财产登记制度, 在REITs发展中依然采用这些权宜方式, 难以真正保证REITs财产的独立性, 这无疑将大大增加REITs运作的风险。
3、交易流通
信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键。由于缺乏相应登记制度，难以保证信托产品的权属，导致其无法在交易市场流通。而且目前信托产品也无统一的公开流通转让平台，即使不上市，实现挂牌转让也有一定难度。
4、产权关系
有效的房产所有权及其透明交易是建立REITs市场的基础要素之一, 但是我国就产权转让这一环节目前还没有法律条文的保障。在实际情况中, 国内很多房地产项目在竣工后很长时间内都未取得房地产权证, 未能满足房地产投资信托基金对房地产项目必须具备完整产权的要求, 这就使得某些具备经济效益的房地产项目无法通过房地产投资信托基金上市融资。因此, 在面临产权的界定、登记、分割与转让等问题时, 由于缺乏相关法律支撑以及产权制度的不完善, 容易导致房地产所有权问题的混乱而产生风险。按照目前的相关法律, 通过抵押或者证券化形成的不动产的产权转移很可能不会受到法律保护。
同时, 在房产产权的期限问题上, 直到现在还仍然存在着一定分歧。2007年10月1日起施行的《物权法》中明确规定了建设用地使用权的最高期限，但并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。届时产权续期时费用如何计算, 如何完成续期程序等等，这些都是在发展过程中必须解决的问题。
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