REITs系列专题-国内REITs的探索发展(三)
二、国内信托公司关于准REITs的探索
REITs 募集资金以稳定现金流和分红回报为投资标杆,因此投资项目多数是商业地产等以物业租金收益为主的资产。目前信托产品缺乏流动性,在REITs的探索上发行的产品类似于抵押债务融资或者是股权投资分享租金收益。
从形式上看,这些探索式的信托产品都属于私募产品,固定期限且期限较短。由于每份信托计划合同数不超过200份,因此信托投资公司只有通过提高每份合同的资金数额来实现更大的募集资金规模,准入门槛依然过高,只有少数有能力的自然人和机构才能进入。信托凭证是一文合同而不是等值的受益凭证,若转让只能在规定的平台上转让,不能在公开的市场上进行流通。因此,这些信托产品仍算不上真正意义上的REITs。
1、财产权信托
房地产类财产信托设立的前提,是委托人必须提供业已存在并具有较强变现能力的房地产类信托财产,将之委托给信托投资公司,设立财产信托,委托人取得信托受益权;然后委托人再将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。
以2003年盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目运作模式为例,元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦(市场价值人民币约4.1亿元)委托给北京国投,设立盛鸿大厦财产信托,元鸿公司取得该信托项下全部受益权。
元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权,并将其享有的优先受益权(人民币约2.5亿元)以转让或质押的方法进行处置,北京国投作为独家代理人代理其转让行为,投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人,将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理,优先用于支付优先受益人本金和收益,在优先受益人未取得全部本金和收益前,其他信托受益人不参与任何分配。
2、房地产股权投资信托
房地产股权投资信托是信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用,成为房地产企业股东或房地产项目所有者,直接经营房地产企业或房地产项目,并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况,获得经营所得,作为信托投资收益来源。这种融资方式比较接近于国际上流行的 REITs。
(1)法国欧尚天津第一店资金信托
2003年12月,北京国际信托投资公司发行的“法国欧尚天津第一店资金信托”,所运用的模式为房地产股权投资信托模式。北京国投集合运用信托计划资金,购买法国欧尚天津第一店的物业产权,集中经营获取租金收入,以实现投资人长期稳定的回报。此外,投资人亦可享有该物业升值和该项目可能上市流通等潜在利益。在信托期末,北京国投发行下一个信托计划或开发商回购该物业所得资金,用于归还上一期投资人的本金。当时的信托投资收益预期年化收益率为6%,也与国际上REITs 的年化收益率持平。
北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划操作流程图:
美国REITs与欧尚信托的比较:
(2)中信-凯德1号科技园区股权投资集合资金计划
中信-凯德1号科技园区股权投资集合资金信托计划是经银监会批准的第一支按照国际标准REITs经营管理模式设计的,专门投资于科技园区商务房地产项目的信托基金,投资于中国重点城市科技园区内用于办公、研发、试验、数据处理等用途的处于开发或运营阶段的商务房地产项目。
每个投资项目,嘉德置地均以自有资金与信托计划按4:6的比例共同投资、共同退出、共担风险。银监会还特别批准由中信信托与新加坡嘉德置地集团共同设立“中信凯德(北京)管理咨询有限公司”,作为信托计划的投资管理人成立专门的投资管理公司。
信托计划期限4年,经受益人大会同意可延长1年。信托财产盈利模式是投资项目的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益,预期投资收益率IRR 10-20%/年。启动种子项目为位于中关村软件园的红钻大厦,其租客为IBM中国研发和创新中心,出租率100%,项目2007年-2011年平均年租金收益率为8.29%。
信托期间,信托计划取得的收入在扣除相关税费及应由信托财产承担的费用后,按季通过收益支付、股东贷款本息偿还、项目公司清算后的清算财产等方式向受益人分配。信托期间投资者可转让其信托受益权,投资者转让时需按要求缴纳手续费。
3、基金型房地产信托计划
2007年初,银监会发布《信托公司管理办法》和《集合资金信托管理办法》(“新两规”)放开了对集合信托计划合格的机构投资人数量的限制,并且鼓励信托公司的信托产品更多地从事投资业务。这为信托公司推出私募股权投资类的基金型信托产品铺平了道路。
2007年8月,国内第一支基金型房地产信托计划--联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划正式对外发行。该基金信托计划由全国工商联房地产商会作为组织发起人,联华国际信托投资有限公司作为受托人,包括招商局地产控股股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、北京天鸿房地产开发有限公司、北京华远地产股份有限公司、SOHO中国有限公司等多家实力地产企业成为首批发起委托人。该基金信托计划首次募集20亿元人民币,封闭期为5年(根据受益人大会决议可延长2年)。受益人规模限定机构投资者数量不限,合格的自然人人数不超过50人,认购金额为自然人不少于300万元,机构不少于100万元。
信托以私募股权投资的模式运作,通过投资于有上市潜力的房地产企业的股权投资、有REITs需求的房地产企业项目公司的股权投资、优质房地产企业短期夹层融资等方式获利。应用于股权投资的比例不低于70%,应用于债权融资的比例不高于30%。优先固定级的预期收益率为每年10%,而普通受益权预期受益则在每年20%以上。
根据其模式设计,基金信托委托人分优先委托人(A类)、一般委托人(B类)和发起委托人(C类),一般委托人和发起委托人属于普通委托人。优先委托人享有优先受益权,普通委托人享有普通受益权。在共20亿元的基金规模中,优先委托人占30%,其他委托人占70%。此外,联信精瑞基金管理公司的股权结构为发起委托人占40%,联华信托占25%。房地产商会占15%,管理层占20%。
基金有三条退出渠道,其一为REITs上市成功,基金退出;其二为将资产向海外REITs专售,从而基金退出,其三为基金信托评估项目无法达到REITs上市目的,由原开发商溢价回购,从而基金退出。