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REITs系列专题-国内REITs的探索发展(五)

四、可行的基础资产及发展模式探索

1、可行的基础资产

REITs对其持有基础物业资产标准非常高，包括对项目的规模、收益率、产权、成熟度都有严格的要求。下图可见美国的REITs以地区购物中心、多元化的房地产、公寓、卫生保健、仓库、办公以及抵押贷款类为基础资产。

以中国的情况来看，可以选择：一线城市核心区域的写字楼、核心区域成熟商圈的购物中心、商务酒店、停车场设施等等。根据能查找的数据，从2013年一线城市写字楼、商铺、购物中心的租金回报率来看，大部分业态的平均回报率在5%以上，仅有部分业态能满足市场7%-8%的预期。且在现有税收制度下，国内资产租售比倒挂的现象严重，用租金收益来支撑投资人收益，需要非常巧妙的搭建架构，难度很大。

租金回报率	标准写字楼					商业街商铺	综合体/购物中心
租金回报率	北京金融街	北京CBD	上海陆家嘴	广州珠江新城	深圳前海	北京CBD	北京CBD	上海陆家嘴
2013	7.52%	5.43%	3.87%	5.19%	3.72%	5.22%	6.65%	9.66%

注：数据来源于中指研究院

另一方面，根据全国保障性住房建设规划，巨大的财政投入可能导致各地政府完成规划的能力有限，因此利用REITs方式引入民间资本参与保障房的建设也是政府的考虑之一。特别是中信启航产品在深交所挂牌后，深交所也表示将在总结产品运作经验、做好风险控制与投资者适当性管理的基础上，积极探索运用REITs为保障性住房建设服务，继续准备推出面向公众投资者的REITs产品。

2、未来REITs的发展模式

就我国国内目前的制度环境，短期内REITs的模式设计应遵循一些基本原则。首先要保证产品结构简单，法律关系清晰，责任明确；其次要充分考虑当前的法律法规、税收、登记、及市场交易规则；最后，相关单位要提高房地产评估、物业管理和防范风险的配套能力。

基于以上所述，信托公司发展REITs还应完成以下转变：

（1）由信托计划转化成为交易金额标准化的受益凭证

（2）无份额限制

（3）投资是以享有权益回报（即分红）为收益模式

（4）有可以流通的二级市场

在政策制定允许下，信托公司可将原有集合信托计划向上述差距过度，逐步满足 REITs 核心标准时，成为中国的 REITs。

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