房地产再融资开闸对地产信托业务的影响
3月19日，A股上市房企中茵股份和天保基建发布公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会通过，标志着自2010年开始暂停的A股地产类公司再融资正式开闸，房地产调控向市场化转变。
2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门并没有下发正式的文件，但近4年来证监会始终未对房企再融资和资产重组放行，这也是过去几年楼市行政调控组合拳中的重要一环。在资本市场融资渠道关闭期间，房地产上市公司努力开拓其他融资方式，信托融资也因此顺势而为，规模不断创新高。
十八大提出“市场化”改革方向，上市房企再融资实质性开闸，表明中央对房地产市场的政策思路和管理方式发生转变，放弃以往通过加大资金链压力来促使开发商降价从而控制房价的思路，逐渐向市场化方向转变。从目前中央的表态及手段来看，未来房地产行业将通过增加普通住宅土地供应、共有产权房、放开资本市场融资等市场化方式增加供给，同时在房价上涨压力较大的城市通过限购、限价等手段平抑需求，使市场供求关系逐步恢复平衡。
对于房地产行业来说，资金是影响企业发展、行业格局变化的关键要素之一。在近年资本市场融资渠道关闭情况下，房企或借助于信托、民间借贷等融资渠道募集资金，用于开发建设。若资本市场融资渠道放开，上市房企将更倾向在资本市场进行股权或债权融资，降低资金成本。从此角度来看，上市房企对信托等高资金成本的融资方式的依赖度降低，对信托行业来说并非是利好。
从目前已披露的增发预案来看，有34家A股房企拟募集约1500多亿元投入到房地产业务中，其中4家上市公司拟募集约800亿元购买资产，其余约700亿元投入到现行项目中，截止目前已有3家公司申请获得证监会通过。而根据用益信托数据，13年集合资金信托投资到房地产的规模约3857亿， A股房企拟募集投入现行项目开发的资金占13年房地产集合信托资金规模的20%。若资产注入方案获批，未来也可以通过资本市场进行并购重组，将减少上市房企对自身货币资金的耗用，也减少对债务性融资的需求。
因此，在房企对债务性融资需求下降背景下，信托公司要打破传统思路，积极创新，将我们的触角伸向股权投资业务，发展房地产基金，一方面降低刚性兑付等风险，一方面通过项目运营等获取较高的浮动收益。
同时，证监会近期也发布了《优先股试点管理办法》，上市公司可以发行优先股，非上市公众公司可以非公开发行优先股，具备较高资产收益率和杠杆率的房地产有望成为我国发行优先股的主体。对于非公开发行优先股规定了合格投资者范围，不符合投资者门槛的投资者，可通过信托、理财产品方式间接投资优先股。从收益来看，美国优先股股息率在6%到9%之间，中枢为7%左右；英国的优先股分红率在4%-10%之间。因此，信托公司也可以通过优先股的方式继续投资房地产企业，分享低风险较稳定的收益。
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